Le contrôle de la valeur déclarée des biens immobiliers

Le contrôle des valeurs des biens immobiliers déclarés à l’ISF ou lors d’une donation ou d’une succession.

Lorsque l’administration procède au contrôle des déclarations et des actes utilisés pour l’établissement des impôts, droits, taxes et redevances, elle peut effectuer des rectifications selon la procédure de rectification contradictoire définie à l’article L.55 du Livre des procédures fiscales.

En matière d’ISF, de succession et de donation, elle utilise pour cela le « contrôle valeur » de l’article L.17 du livre des procédures fiscales, pour rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base au calcul des impôts, droits et taxes dus, lorsque ce prix est inférieur à sa valeur vénale réelle. Pour cela, elle doit apporter la preuve d’une sous-évaluation du prix exprimé et des évaluations fournies dans l’acte ou la déclaration.

Comment l’administration procède-t-elle à l’évaluation des biens immobiliers ?

A moins qu’il ne soit exceptionnel, l’administration a l’obligation de trouver des valeurs comparables à celles de votre bien. C’est-à-dire qu’elle doit répertorier les cessions intervenues dans un même périmètre géographique pour des biens semblables sur les années antérieures à votre déclaration.

C’est à partir du prix de marché de biens « intrinsèquement similaires » cédés antérieurement au fait générateur de l’impôt, droits ou taxes, qu’elle évaluera votre propriété et déterminera un prix moyen au m², sans pouvoir prendre en compte les cessions ultérieures. Parmi ces différents biens intrinsèquement similaires, l’administration choisira le plus adapté en fonction de sa situation géographique, de son usage, de son « standing », etc. Mais la jurisprudence n’exige pas que les biens pris en considération soient strictement identiques.

Ce prix pourra se voir appliquer des décotes pour défauts (environnement bruyant, étage élevé sans ascenseur, chauffage électrique, … ) cumulables dans la limite de 20%, des décotes pour résidence principale et droit temporaire au logement du conjoint survivant (abattement de 30% prévu par la loi), des décotes sur les immeubles et biens agricoles loués, des décotes d’indivision, des décotes pour non liquidité si le bien est détenu via une société civile immobilière. Attention cependant, il n’existe pas de décote en cas de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui doit tenir compte dans sa déclaration d’ISF de la valeur du bien en pleine propriété.

Mais ces taux, sauf lorsqu’ils sont prévus par la loi, dépendent beaucoup de la pratique, un peu de la jurisprudence, et très majoritairement de votre pouvoir de négociation ! Alors, comment négocier avec l’administration ?

D’abord, il ne faut pas directement accepter les redressements qu’elle propose, car l’administration ne connaît pas mieux que vous la vraie valeur vénale de votre bien.

Pour que ces négociations aboutissent favorablement, il faut lui montrer que les biens qu’elle considère comme intrinsèquement similaires ne le sont pas (quartier, date de construction, surface, disposition des étages, catégorie d’immeuble, état d’usure), quitte à aller prendre des photos sur place pour chacun des biens qu’elle mentionne.

Ensuite, il faut lui proposer d’autres cessions comme éléments de comparaison, que vous aura fournis votre notaire ou votre avocat. Bien évidemment, rien ne vous oblige lorsque vous sélectionnez ces valeurs à ne retenir que  la valeur la plus haute du marché, une vision pessimiste mais réaliste de votre patrimoine vous donnera un plus grand pouvoir de négociation. Il faut justifier l’évaluation déclarée de votre bien grâce à la même méthode que celle utilisée par l’administration, par comparaison avec des biens intrinsèquement similaires.

En effet, une fois toutes ces recherches faites, vous devrez aller voir l’inspecteur qui a rédigé la proposition de rectification et essayer de trouver un accord avec lui. En cas de désaccord persistant sur la valeur d’un bien, le litige pourra, à l’initiative de l’administration ou du redevable, être soumis à la Commission départementale de conciliation.

Si la base imposable de votre impôt est au final rectifiée, l’impôt supplémentaire sera assorti d’intérêts de retard au taux de 0,4% par mois de retard, à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel l’impôt devait être acquitté (1 mois après la date de l’acte pour des droits de donation, 3 mois après la date de l’acte pour la taxe de publicité foncière) et jusqu’au dernier jour du mois de la proposition de rectification.

Mais si l’administration apporte la preuve du caractère délibéré des inexactitudes et omissions d’une déclaration, elle pourra également faire application de l’article 1729 du Code général des impôts, sanction fiscale qui consiste en une majoration de 40% de l’impôt dû. Pour apporter cette preuve, elle doit réunir les éléments d’informations ou d’appréciation utiles pour établir que le contribuable ne pouvait ignorer la valeur vénale réelle du bien (elle invoque donc que les insuffisances sont particulièrement importantes, que les informations nécessaires sont accessibles, que le redevable a sciemment ignoré les conseils de son notaire, qu’en conséquence les biens déclarés ont été sous évalués dans le but de minorer l’impôt).

Pire encore, très récemment, nous avons vu l’administration déposer une plainte pénale pour fraude fiscale suite à des minorations (importantes) de valeurs. Les sanctions peuvent alors s’élever à 500 000 € d’amende et cinq ans d’emprisonnement, et même, en cas de fraude fiscale aggravée, à 2 000 000 € d’amende et sept ans d’emprisonnement. L’application de sanctions pénales ne fait pas obstacle à l’application de sanctions fiscales, comme l’a affirmé un avis du Conseil d’état datant du 4 avril 1997 (CE avis, 8^e et 9^e sous-sections réunies, 4 avr. 1997,  n°183658).

L’administration a l’initiative de l’action pénale, mais elle n’en est pas l’arbitre. Nous espérons que le procureur, devant la flagrante disproportion entre la procédure engagée et le grave trouble à l’ordre public que réprime le droit pénal, trouvera cette initiative démesurée  et prononcera un non lieu.

Sur le même sujet, Cf. Affaires défendues.