La location meublée professionnelle

LA LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE

Il s’agit-là d’un excellent outil de gestion du patrimoine dans la mesure où il permet une atténuation du revenu imposable et une exonération totale d’ISF.

Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les conditions

L’article 155 IV du CGI fixe trois conditions cumulatives pour que la location meublée soit considérée comme exercée à titre professionnel.

• Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
• Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an.
• Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

Les avantages fiscaux

Déduction des charges

L’ensemble des frais pourra être déduit à leur montant réel (dépenses d’entretien, grosses réparations, etc.).

Vous avez la possibilité de déduire les droits de mutations acquittés lors de l’achat, soit immédiatement, soit en les étalant sur les cinq premiers exercices.

Vous pouvez pratiquer un amortissement et déduire chaque année de 2% à 3% de la valeur du bien hors terrain.

Imputation des déficits

Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur votre revenu global sans limitation de montant, sous réserve que ces déficits  ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles.

Les déficits provenant de l’exercice à titre non professionnel de l’activité de location meublée ne peuvent pas s’imputer sur les bénéfices ou revenus nets des autres catégories de revenus, ni sur les bénéfices provenant d’autres activités industrielles ou commerciales, qu’elles soient exercées à titre professionnel ou non professionnel. Ces déficits ne peuvent être imputés, selon l’article 156, I-1° ter du CGI, que sur les revenus d’une activité de location meublée exercée à titre non professionnel des dix années suivantes.

Charges engagées avant le début de la location à titre professionnel

•  Constatation de déficits antérieurs à la livraison

Si, en tant que loueur en meublé professionnel, vous constatez des  antérieurement à la livraison d’un immeuble neuf en raison notamment de leurs , vous pouvez les imputer sur le revenu global des trois premières années de location.

Cette possibilité vous est réservée seulement si vous accédez au statut de loueur  dès l’année d’achèvement ou de livraison de l’immeuble et que vous conservez cette  durant les trois années en cause.

Cette mesure s’applique depuis l’imposition des revenus 2009.

• En cas d’acquisition d’un immeuble en l’état futur d’achèvement :

• La part des déficits qui n’a pu être imputée et qui provient des charges engagées, en vue de la location directe ou indirecte de cet immeuble, avant le commencement de cette location peut être imputée par tiers sur le revenu global des trois premières années de location du local, tant que l’activité de location meublée est exercée à titre professionnel. (BOI-BIC-CHAMP-40-20-20150204)

•  Pour le loueur en nu/ en meublé non professionnel : ces déficits ne peuvent être imputés sur le revenu global.

Une exonération des plus-values

Vous êtes soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession de l’immeuble si celui-ci est inscrit à l’actif de leur exploitation.

Celles-ci peuvent être exonérées d’impôt si : (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-10)

• l’activité est exercée depuis plus de cinq ans. Pour le décompte de la durée d’exercice, il y a lieu de cumuler les périodes d’exercice à titre professionnel de l’activité ;
• les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros (exonération totale) ;
• les recettes sont comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros (exonération partielle).

Au-dessus de ce plafond de CA et jusqu’à 126 000 euros, vous pouvez bénéficier d’un allègement dégressif.

Une exonération d’impôt sur la fortune

En tant que bien professionnel, le logement n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune, comme tous les outils de travail.