ISF et évaluation des parts de SCI

Lorsqu’elle doit estimer la valeur des parts d’une SCI propriétaire d’un immeuble de rapport, l’administration fiscale se réfère souvent à la valeur patrimoniale de la société.

Pour déterminer celle-ci, elle utilise comme comparables des cessions intervenues dans le même périmètre géographique concernant des biens similaires afin d’ établir la valeur vénale des biens immobiliers inscrits à l’actif du bilan de la SCI.

À cette valeur elle ajoute les disponibilités et soustrait les dettes. Elle applique enfin une décote de 10% pour tenir compte de la cessibilité limitée des parts. Ces calculs lui permettent d’établir la valeur patrimoniale (ci-après VM) des parts de la SCI.

VM = 90% x (valeur vénale des biens inscrits à l’actif du bilan de la SCI + disponibilités de la SCI – dettes de la SCI)

Pourtant dans son « Guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés », l’administration conseille, pour évaluer le plus justement possible les parts de SCI de location, de ne pas se fonder sur leur seule valeur patrimoniale. Elle préconise notamment de prendre en compte la valeur de productivité de la SCI.

La valeur de productivité (VP) est une pondération entre la valeur patrimoniale (VM) et la valeur de rendement (VR). Cette dernière correspond au rapport de la moyenne des loyers perçus les trois dernières années par un taux de capitalisation lui-même augmenté d’une prime de risque.

Une fois la valeur patrimoniale et la valeur de rendement déterminées, il convient de s’interroger sur l’importance à accorder à chacune d’entre elles en leur appliquant une pondération. Celle-ci variera en fonction du pourcentage de titres à valoriser. « Pour les titres minoritaires, la pondération prendra davantage en compte le rendement », alors que pour les titres majoritaires, la valeur patrimoniale revêtira plus d’importance.

Pondération à retenir lorsque les titres sont majoritaires : VP= (4VM+1VR)/5 Pondération à retenir lorsque les titres sont minoritaires : VP= (2VM+1VR)/3

La prise en compte de la valeur de rendement permet souvent de procéder à une évaluation des parts de SCI favorable au contribuable, sans même avoir à remettre en cause l’évaluation strictement patrimoniale retenue par l’administration.

Exemple :

Mme X détient 33% des parts de la SCI Y. Suite à un contrôle valeur, l’administration rectifie le montant de son ISF 2013 et évalue les parts de la SCI Y à 2.559.430 euros (soit 2.303.487 euros après abattement de 10%) en se référant exclusivement à la valeur patrimoniale des immeubles qui composent entièrement son actif. Mais, la moyenne triennale des revenus annuels de cette SCI est de 64.695 euros.

D’après nos calculs, et en se conformant aux prescriptions du guide de l’évaluation de l’administration, la valeur de productivité de cette société n’est plus que de 1.830.000 euros et la valeur de rendement de 883 034 euros

Cette évaluation prend en compte la valeur patrimoniale proposée par l’administration (soit 2 303 487€), mais dans ce type de dossier nous avons souvent constaté que la valeur patrimoniale proposée est sur la médiane haute du marché.

La contre-proposition qui serait ainsi faîte à l’administration serait en conséquence celle d’une valeur inférieure à 1 830 000€.

Dans ce type de dossier, il existe donc une marge de négociation significative…